«Народная экономика»: кто и зачем снимает жилые квартиры под офисы, и что надо знать арендодателю
Офис в квартире. Как сдать в аренду жилье, чтобы не было проблем, по крайней мере, с соседями. Об этом "Народная экономика", но сначала новости.
Возможно, уже с 1 июня выплаты по ОСАГО будут увеличены. Поправки к закону в Госдуме обещают рассмотреть в весеннюю сессию. По материальному ущербу предлагаются суммы до 400 тысяч рублей, вместо нынешних 120 тысяч. Ущерб жизни и здоровью - до полумиллиона, пока 160 тысяч. К слову, выплаты по здоровью будут фиксированными - по каждой травме своя компенсация, по аналогии с происшествиями на транспорте. И выплачивать деньги в обязательном порядке будут всем пострадавшим, вне зависимости от того, лечился человек по полису обязательного, добровольного медстрахования или сам платил врачам. Пока подобные выплаты оформить непросто - нужно для начало доказать, что лечение по полису ОМС получить было нельзя.
За год плюс треть. Россияне в 2013 году взяли в долг у банков на покупку жилья 1 триллион 300 тысяч рублей. Эксперты отмечают, что ипотечный рост в основном обеспечили новостройки, прежде всего эконом-класса. И в этом году тенденция сохранится. Ипотеке есть куда расти - её долю в продажах нового жилья оценивают сегодня в 40%. В столичном регионе, анализируют "Ведомости", наиболее популярны совместные программы застройщиков и банкиров - у заемщиков в этом случае есть возможность получить более низкий процент, чем под квартиру в каком-то другом доме. Что касается выбора - у крупных банков сотни аккредитованных объектов. Совместные программы с кредиторами предлагают теперь и риелторы, и это тоже шанс сэкономить на жилищном кредите.
Но далеко не все покупают квартиры, чтобы в них жить. Последующая сдача в аренду - известный инвестиционный прием. И не обязательно квартирантами могут быть физические лица - разные компании интересуются помещениями под офис в жилых домах.
Каждое утро модельер Марина Светлова приходит на работу в высотку. Поднимается на четвертый этаж и своим ключом открывает дверь. В офисе она и её клиенты чувствует себя как дома.
"Я пробовала снимать под офис помещения ещё в начале своей деятельности, когда приехала из Тольятти и решила здесь шить на заказ, заняться своим делом. Сняла помещение офисное - оно было побольше, но затраты в два раза больше, чем здесь. И получалось, что я работала не на себя, а на чужого дяденьку: на энерго, на охрану, за помещение. А снимать маленький закуточек я не могу, мне нужно пространство, чтобы работать. Это не мелочевка, не ремонт. Я занимаюсь пошивом свадебных платьев, и это требует большого места", - объясняет модельер Марина Светлова.
В большой квартире Марина работает не одна. Здесь есть и другие арендаторы, для которых такой офис - оптимальный вариант.
Насколько законно обустраивать офис в жилом доме - единого мнения нет. Жилищный кодекс написан так, что даже опытные юристы придерживаются разных точек зрения.
"Если квартира находится в жилом фонде, то она предназначена для проживания там граждан, она соответствует определенным требованиям, и существуют пункты в Гражданском жилищном кодексе, который это очень чётко описывает. Поэтому если мы говорим, что квартиру люди снимают для офиса, то это незаконно", - считает управляющий директор риелторской компании Наталия Сивко.
"Закон чётко предусматривает - возможна профессиональная деятельность, отвечающая требованиям гигиены, санитарным. Если соседям что-то не нравится, они вправе пожаловаться", - говорит замдиректора риелторской компании Владимир Комсолев.
Понятно, что любая профессиональная деятельность теоретически может доставлять другим жильцам неудобства: посетители квартирного офиса занимают во дворе парковочные места, пользуются подъездом и лифтом, за стеной может постоянно звонить телефон и шуметь оргтехника, тем более если квартира переоборудована под производственное помещение или лабораторию.
Чтобы ни у кого не было вопросов, квартиру можно перевести в нежилой фонд. Больше всего для этого подходят помещения на первом этаже с отдельным входом. Сам перевод - мероприятие очень недешёвое и непростое.
Зато затраты быстро окупаются. За хорошим офисом арендаторы выстраиваются в очередь.
"Простая арифметика: если я покупаю двухкомнатную квартиру на первом этаже и сдаю ее в аренду, то в нашем городе это будет приблизительно 20-25 тысяч ежемесячно, естественно плюс коммунальные платежи, если я покупаю эту квартиру как нежилое и сдаю ее как офис, то моя прибыль увеличивается в разы. Цена такого офиса в Екатеринбурге это 70-80 тысяч", - рассказывает арендодатель Лариса Попова.
В отличие от бизнес-центра, где офис может затеряться, помещение с отдельным входом выигрывает борьбу за клиента. Да и само расположение, в одном из спальных районов города, очень удобно потенциальным посетителям.
Прежде чем принять решение - сдавать квартиру под офис или арендовать такую, нужно как минимум договориться с другими жильцами и правильно составить договор. Кроме того, надо понимать, что утаить доходы от налоговых органов, как это бывает при сдаче жилья, не получится. Законно работающая компания обязательно укажет в документах свой фактический адрес.