В «Народной экономике» о том, как продать ипотечную квартиру
Сделка повышенной сложности. Как продать ипотечную квартиру? И почему банкиры не слишком охотно дают свое согласие? Об этом "Народная экономика".
Но сначала новость из Белоруссии. Там национальный банк остановил продажу валюты банкам коммерческим для поддержки обменных пунктов. А это значит, что таблички с надписью "валюты нет", появлявшиеся в последние две недели в отдельных обменниках, теперь будут множиться. И у экспертов нет сомнений, что очень скоро активизируется криминальный бизнес, появится черный рынок и, казалось бы, забытые валютчики. Спрос на доллары и евро растет на фоне слухов о грядущей девальвации белорусского рубля. Золотовалютные резервы страны с начала года сократились больше чем на треть. Власти ранее ужесточили валютный режим для предприятий и банков, но обещали, что населения эта проблема не коснется. А очереди за валютой называли не иначе как провокацией.
Вспомнить об отгулах советуют в Роструде тем, кто хочет полноценно отдохнуть в начале мая. 6 дней получаются за счет праздников - с 30 апреля по 2 мая, а затем с 7-го по 9-е. А между ними четырехдневная рабочая неделя. Вот тут и пригодятся отгулы. Туроператоры полагают, что продадут путевок на 5-7% больше в сравнении с прошлым годом, а в 2010 был посткризисный 20-процентный рост. А самым популярным направлением из-за событий в Тунисе и Египте будет, видимо, Турция. Хотя не исключено, что Египет к маю тоже откроют - российский МИД уже получил от властей этой страны гарантии безопасности туристов.
2011-й будет рекордным для ипотеки, прогнозируют эксперты госагентства по ипотечному жилищному кредитованию. Займов будет выдано, по меньшей мере, 415 тысяч. В 2008-м, а у него пока лучшие результаты, было 350 тысяч. Правда, если считать в денежном эквиваленте, банкиры все вместе в лучшем случае дадут в долг столько же, а то и меньше.
Средний кредит уменьшился в кризис на 45%. Миллион 260 тысяч рублей - популярный размер сегодня. Но зато и ставки обещают самые низкие за всю историю российской ипотеки - в среднем, 12-13% в рублях и 10-11% в валюте. Правда, валюту в долг теперь просят лишь 4 заемщика из 100.
7 лет, как минимум, а чаще 15- 20 - сроки погашения таких кредитов. И, разумеется, у заемщика могут измениться обстоятельства - квартира, купленная в долг, может стать обузой или просто не соответствовать текущему моменту. Но вот продать такую не просто. Для начала в необходимости сделки придется убедить кредитора.
Когда Варя впервые сама подошла к двери и встретила папу, стало ясно - в однокомнатной квартире вчетвером тесно. Но как продать ипотечную, кредит по которой надо выплачивать еще 8 лет?!
Самый простой способ продать ипотечную квартиру - досрочно погасить кредит, если есть средства и позволяют условия банка. Но чаще денег не хватает и тогда расчет на средства покупателя. А тут уже каждый шаг с согласия кредитора. Ведь недвижимость, купленная в ипотеку, пусть юридически и собственность заемщика, но находится в залоге у банка, то есть под обременением.
Кредитор, скорее всего, попросит оформить предварительное соглашение купли-продажи квартиры, в котором будут четко прописаны сроки сделки, чтобы никто из участников не смог ее затянуть. Потом покупатель вносит деньги в 2 ячейки. В одну - сумму в счет погашения кредита - это для банка, в другую - все, что осталось - для продавца. Как только деньги получены, банк снимает обременение с недвижимости. А после оформления сделки купли-продажи свои деньги забирает и продавец. Но есть в этой схеме одно узкое место, предупреждают эксперты.
"Может случиться форс-мажор с заемщиком. Такие ситуации, к сожалению, бывают, когда что-то случается с клиентом именно в период регистрации. Сделка, соответственно, не регистрируется, - рассказывает вице-президент Банка по развитию жилищного кредитования Дмитрий Шапочкин. - В этом случае покупатель оказывается в ситуации, когда он деньги фактически уже внес в счет погашения задолженности и при этом не получил права на квартиру".
В таком случае проблему придется разрешать уже в суде. Впрочем, второй вариант – перекредитование - тоже не из простых. Это когда обязательства по выплате кредита фактически переходят к другому человеку, покупателю.
"Для банка это более трудоемкий процесс. Это индивидуальное согласование сделки. О таком индивидуальном подходе можно говорить, когда заемщику необходимо решить его сложную ситуацию", - говорит Дмитрий Шапочкин, вице-президент Банка по развитию жилищного кредитования.
Но на такие сделки банки идут неохотно. Ряд кредитных учреждений вообще запрещает эту процедуру, а в некоторых действуют серьезные штрафы. Ведь замена проверенного клиента на нового неизвестного целесообразна с позиции кредитора только, если заемщик стал банкротом, и есть риск потерять все. Нередко при перекредитовании процентная ставка увеличивается. К тому же при покупке кредита теряется право на налоговый вычет и использования материнского капитала для досрочного погашения. Впрочем, любая схема с ипотечной квартирой менее привлекательна, чем со свободным жильем. Покупатели требуют скидок, растут расходы на оформление купли-продажи. Так что продавать такую недвижимость выгодно только, если она сильно выросла в цене.
Мужья только молодые и богатые. Правительство Камбоджи ввело новые правила регистрации браков между иностранцами и местными женщинами. Заморский жених должен быть не старше 50 лет и с доходом не менее 2,5 тысяч долларов в месяц. По мнению властей, это снизит количество фиктивных браков, которые заключают камбоджийки, чтобы уехать на заработки за границу. И избавит от небогатых мужчин из соседних государств, в основном Китая и Вьетнама, которым не по карману найти невесту и оплатить свадьбу в своей стране. Вот такая защита для местных мужчин, средняя зарплата которых, кстати, 80 долларов.